Antagelig realkreditberegner

Een overdraagbare hypotheek stelt een koper in staat om de bestaande hypotheek van de verkoper over te nemen, inclusief de voorwaarden en het resterende saldo. In plaats van een nieuwe lening af te sluiten —die mogelijk een hogere rente heeft— gaat de koper door met het betalen van de oorspronkelijke hypotheek. Verschillende soorten leningen kunnen overdraagbaar zijn, maar er zijn belangrijke aandachtspunten en voorwaarden om rekening mee te houden.

De mest almindelige typer af overtagelige lån er:

• - FHA (Federal Housing Administration),
• - VA (Veterans Affairs),
• - og nogle USDA-lån .

Den primære fordel er potentielt at sikre en lavere rente end de nuværende markedsrenter. Andre fordele kan omfatte lavere lukkeomkostninger, undgåelse af privat realkreditforsikring (PMI), hvis det oprindelige lån har tilstrækkelig egenkapital, og potentielt kvalificeret til et lån, når de nuværende lånestandarder kan gøre det vanskeligt.

Ulemper omfatter: sælgers lånesaldo kan være mindre end købsprisen, hvilket kræver yderligere finansiering, antagelsesgebyrer, processen kan være mere kompleks end et traditionelt køb, og ikke alle långivere tillader antagelser. Derudover skal køberen kvalificere sig under den oprindelige långivers standarder.

Processen involverer typisk:

1. (1) Køber anmoder långiver om at overtage lånet,
2. (2) Långiver gennemgår købers kredit og økonomi,
3. (3) Hvis det godkendes, betaler køber eventuelle overtagelsesgebyrer og lukkeomkostninger,
4. (4) Ejendommen overgår, og køberen overtager panteydelserne. Den nøjagtige proces varierer fra långiver.

Omkostningerne varierer, men inkluderer typisk et antagelsesgebyr (ofte $500-$1.500 for FHA/VA-lån), kreditrapportgebyr, vurderingsgebyr, titelforsikring og andre standardafslutningsomkostninger. De samlede omkostninger er normalt mindre end et nyt realkreditlån, men mere end en simpel låneoverførsel.

Långivere vil vurdere din kreditværdighed, ligesom de ville vurdere et nyt lån. Selvom kravene kan være lidt mindre strenge end de nuværende standarder, har du stadig brug for anstændig kredit (typisk minimum 580-620 for FHA/VA-antagelser) og tilstrækkelig indkomst til at kvalificere dig.

Hvis købsprisen overstiger den resterende realkreditsaldo, skal du udligne forskellen med kontanter eller sikre dig et nyt realkreditlån. Dette er almindeligt i dagens marked, hvor boligværdier er steget betydeligt, siden mange eksisterende lån blev opstået.

For køberen svarer skattemæssige konsekvenser til at tage et nyt realkreditlån – du kan typisk trække realkreditrenter og ejendomsskatter fra. For sælger kan de blive fritaget for hæftelse for gælden, hvilket kan få skattemæssige konsekvenser. Rådfør dig altid med en skatteekspert i din specifikke situation.

Tidslinjen varierer fra långiver, men tager typisk 45-90 dage, hvilket er længere end en standardgodkendelse af realkreditlån (30-45 dage). Den udvidede tidslinje skyldes yderligere papirarbejde og långivers behov for at tegne både ejendommen og den påtagne låntager.

En forfaldsklausul ved salg giver långiveren ret til at kræve fuld tilbagebetaling af et realkreditlån, hvis huset sælges eller overdrages uden deres samtykke. Denne klausul er almindelig i de fleste konventionelle lån og er årsagen til, at mange ikke kan overtages. Læs mere på Wikipedia .

Ja. Nogle FHA- og VA-lån udstedt før visse datoer kan overtages uden långiverens godkendelse. Derudover kvalificerer overførsler som følge af skilsmisse, død eller arv ofte til fritagelse. Flere detaljer på Wikipedia .

Nogle justerbare realkreditlån (ARMs) kan være overtagelige, hvis investoren tillader det. Men de fleste fastforrentede konventionelle lån indeholder en forfaldsklausul ved salg og kan ikke overtages. Læs mere på Forbes .

Når et realkreditlån overtages, kan den oprindelige låntager stadig være ansvarlig for lånet, medmindre långiveren udsteder en formel frigørelse af ansvar (også kaldet novation). Uden dette forbliver sælger ansvarlig, hvis køber misligholder. Se Forbes og Wikipedia .

Omkring 11–12 millioner amerikanske realkreditlån – hovedsageligt FHA og VA – er overtagelige. De er mere almindelige i områder med militærbaser og lave refinansieringsrater. Læs mere på MarketWatch og Business Insider .

Mange långivere tjener mere på at oprette nye lån end ved overtagelsestransaktioner. Desuden kan overtagelser være tidskrævende og sjældent brugt, hvilket får nogle servicers til at modstå eller forsinke processen. Se Axios og Forbes .

Ja. I mange tilfælde kan arvinger eller tidligere ægtefæller fortsætte med at betale uden formelt at overtage lånet og undgå dermed forfaldsklausulen. Læs mere på Wikipedia og Forbes .

Overtagelige lån kan være nyttige ved skilsmisse (én ægtefælle beholder huset), arv (arving overtager lånet) og for at undgå tvangsauktion (ved at overføre lånet til en anden). Se detaljer på Houzeo og Forbes .